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    天则经济研究所408次学术报告会:全面解读中国房地产业【调查报告调研报告】

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    天则经济研究所408次学术报告会:全面解读中国房地产业【调查报告调研报告】

    天则经济研究所 408 次学术报告会 全面解读中国房地产业 主持人 盛洪 主讲人 程壮 、钟力 评论人 牛凤瑞 、 郑思齐 、 王宏新 、 张清勇 盛洪 我们论坛的现场空间并不是很大,参加的人也不是特别多,但我们的质量非常高。 每次论坛请的都是专家,是专家和专家之间的讨 论。 论坛的内容都 会 整理成 文字,放到网上,每期大概有几千人去看。以上 是我们的特点, 不难看出,我们的论坛 比较专业,水平比较高。今天 我们有幸请到了程壮先生,他 是 留美学者,毕业于清华建筑系,现在在美国著名的建筑设计公司工作。程壮先生的视野比较宽,一是他从美国关注 到国内,二是从建筑关注到经济学 和社会学领域,我们对此很赞赏。人,尤其是知识分子,视野应该宽一些。 知识分子不等于专业人士,知识分子对社会乃至世界都有很宽的关怀,而不是仅限于自己的专业。今天他的题目是全面解读中国房地产业。程壮先生利用业余时间补充了大量的经济学相关知识,做了一些研究,得出了很有意思的结论。我就不多介绍了,下面请程壮先生进行主题发言。 程壮 谢谢盛老师的介绍,很高兴今天能有机会和各位专家学者进行讨论。我首先解释一下,大家看到这篇文章的作者是程壮和钟力。因为我的本专业是建筑设计,所以我对这方 面了解一些,钟力先生在国内从事经济工作,所以对经济领域关注更多一些。出于对国内社会情况的关注,我们有一些共同爱好和话题。看到很多不同声音后,我们就想将我们的观点认识付诸文字,所以写了这样一篇文章。我们可能更偏向于老百姓的视角,偏向于对社会现象的观察,然后从这些现象挖掘本质。今天的报告,我会讲前半部分,后半部分请钟力先生来讲,这样可能更有针对性。 我们的关注点是房地产业,主要会从大家比较关注的话题引起,比如,房地产开发到底是什么行业,房地产和开发商的利润从哪里来,政府在其中起什么作用,现在拆迁等问题暴露出的 很多矛盾来源于何处,房地产和交通堵塞、节能减排之间有什么关系,为什么这个行业中腐败现象屡禁不止,人多地少是否属实,多盖房是否就能降低房价,大小产权的划分是否合理,等等。我们从这些问题入手,整理了自己的思路,进行总结,然后提出了我们的看法和观点。 房地产业和其他行业一样,作为市场经济的一部分,它也服从经济规律。 经济生活中的所有有关投资获利的行为都可以用价格“创利”或“套利”来概括,两者的区别是,创利通过付出劳动创造财富,而套利是利用制度漏洞或市场缺陷牟利,这是两种不同的获利方式,前者创造价值,后者并不创造价 值。 现在社会上讨论最多的就是关于房价的问题。我们认为, “房价”其实并不是问题的关键,因为购房者永远希望房价低,卖房者希望房价高,这是无可非议的,买方卖方的形势不断变化,这在市场行为中都非常正常。房产和其它商品本质上没有任何不同,市场价格就应该是合理价格,就像比赛结果一样应该是“神圣”的。我们关注的是,形成价格的背景机制是否公平、合理,任何试图“管理价格”的做法本质上都与计划经济时代发粮票没有差别,最终会与市场经济产生矛盾。任何人为“限价”的结果都像把发烧病人送入冷库,治标不治本,并不能解决本质上的问题, 只能在表面扭曲价格信号的前提下,制造更多的衍生问题。与其围绕“价格”作表面文章对抗经济规律,我们认为,还不如耐心分析形成畸形价格的背景,从深层次解决问题。 现在,有些专家学者为了迎合大众的口味,股票就要唱多,房价就要唱空,而某些地方官员也参与房产的定价,一会儿说房价不能高,一会儿又说房价不能低,这些政府限价都是扭曲的过程。我们的观点是,房地产业的最核心资源是空间,对平面和空间的混淆是一系列错误认识的源头,真正创造财富的“支柱产业”是建筑业,而不是房地产业。这种混淆是后来很多问题的来源。开发商榨取的不过是自 然资源和政府投资形成的人工资源。在现行模式下,房地产业是经济的兴奋剂,它本身创造的价值相对极少,在“开发”过程中,必然伴随着财富的转移和各种资源的过度损耗。除了利率、汇率决定的资金因素,房价主要取决于规划主导的成本、需求、预期三大因素。而地方政府通过操纵规划,不但获得巨额土地收益,也成就了开发商的暴利。 房地产业的最核心资源是空间。提到房地产业,人们总是习惯性地用到地皮、地块等字眼,似乎它只跟平面有关。但其实,房地产业最基础、最核心的资源是空间,不但是长乘宽,还有高这个立体的体系。所以,离开了定量的空间, 通常所谓的土地价值就失去了衡量的标准。而现行招拍挂制度正是以建筑面积为准,开发商也正是以所谓“楼面价”(总成本除以总建筑面积)来核算成本的,占地面积倒变得不很重要,这也从侧面泄露了房地产业以空间为核心资源的秘密。虽然道理并不复杂,但对土地“平面”和“空间”的性质混淆是最低级的错误,也是一系列后续错误认识的源头。 开发商“开发”

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