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    【资料】XX.10海辰名居地产项目项目可行性分析报告文案

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    【资料】XX.10海辰名居地产项目项目可行性分析报告文案

    ,,,,www.joinsun.com.cn,深圳市众厦地产顾问有限公司,,,用心 创造价值,Bring about value.,Be diligent.,海辰项目 投资可行性研究报告,,,,2019/1/11,,版权声明 本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,,目 录,,第一部分 致客户函 第二部分 基本结论 第三部分 区域经济与房地产市场 第四部分 项目解析 第五部分 项目定位 第六部分 项目财务分析 第七部分 众厦建议,,第一部分,致客户函,,,深圳市海辰地产发展有限公司 承蒙信任,我们非常荣幸地提交我公司深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的深圳市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见,供贵司参考。 需要说明的是,本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料,如果相关数据发生改变,我们的测算结果也需相应做出调整。 目前地块已经平整完毕,不涉及拆迁安置问题。 我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况,结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的,市场情况与政策环境发生变化,测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力,为贵合作社提供有价值的建议。 顺颂商祺 深圳市众厦地产顾问有限公司 2007年04月12日 联系人王德林 联系电话13537568016,,,第二部分,基本结论,,布吉房地产市场发展平稳,客户认同度高;而市场供应量的萎缩,推动市场价格进一步上涨;,区域价值研究,项目地段优越,处于布吉新城市中心,核心商圈内,交通便捷,生活配套齐全,典型的地铁物业,未来利于项目树立高端市场形象;,项目资源挖掘,在深入挖掘项目区位优势,结合片区市场分析后,项目得出以打造“新城市中央地铁生活馆”为整体项目的定位,以吸引本地和罗湖高级白领人士为主;,项目市场定位,通过详细的项目财务分析,预测出项目总投资6.7亿元,销售收入10.37亿(按照假设销售率),投资净利润率为29.44%,动态投资回收期为1.8年,项目属于行业较高盈利水平项目。,投资价值评估,,区域经济与房地产市场,第三部分,,区域产业发展特征 区域功能规划分析 区域城市建设发展利好 区域房地产发展阶段分析 区域房地产市场供求分析 区域房地产市场总结,,,,布吉城市化发展特征正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段,发展阶段 1992-1997 产业规模化推动 特征以三资企业为主的制造业的规模 化经济,发展阶段 1998年以后 外源经济内源化 特征以IT产业为主的新型工业化阶段,“布吉模式” 以新型工业化带动城市化实现了三个转变 实现了由低附加值向高附加值产业的转变 实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变 实现了以工业化带动农村向城市化的转变,布吉镇三次产业结构的比例由1978年的84.8150.2,到1988年的25.174.20.7,再到1998年的0.678.620.8,二十年间农业比重大幅下降,工业比重明显上升,实现了区域的工业化。 2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化,已达到0.1269.7630.12,农业只占到0.12,工业比重也开始下降,服务业比重显著上升,城市化特征进一步显现。,,发展阶段 1978-1992 简单加工推动的工业化 特征以吸收粗放式、劳动密集型的简单加 工工业为主,布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位,布吉离香港新界仅8公里,距国际大海港盐田港20公里,距深圳宝安国际机场35公里是联系粤东、闽、赣 的咽喉地带,地理位置得天独厚. 根据深圳市城市总体规划(1996-2010)(送审稿)布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区,以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市,区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。,,,,,,,30分钟,1小时,1小时,09年开通的地铁3号线将大大提升本项目的地段价值,本项目面市时正值地铁开通前期。,定于2005年底动工,预计2009年竣工,建设工期为4年,总投资达100亿元人民币 三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城,有利于构建深圳市“一市多城,众星捧月”的现代化城市体系,并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能,同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障,有力地促进3个卫星城的发展,众厦模型,项目所处阶段,轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征(时间阶段的影响),众厦经验轨道交通对物业价值通常会发生以下影响 项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长 轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素,深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况,同时更有利于本项目整体价值的提升,深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站,北至惠州市与深圳市交界处,沿线经过龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。 改造后的深惠公路将设计成双向8快车道、2慢车道,整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带,深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等7座互通式立交,16座大、中桥梁。四条复合通道的建设,将改变布吉及其周边的交通布局,使龙岗、宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织,从根本上改善布吉的交通状况,项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象,项目所在地木棉湾村已列入2006年深圳市重点改造区域,改造进程已进入实施阶段 规划中明确指出完成轨道3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区,启动木棉湾旧工业区改造,以城市公园的标准整治布吉公园。,,龙岗轨道3号线沿线节点地区,,,深圳市近期建设规划(2006--2010)重点改造区域规划指引图,项目周边木棉湾村现状居住条件较差,“握手楼”现象严重,建筑工程质量,环境卫生条件相对较差,,城市化水平,,,,,,10,20,30,70,,,,城市化加速期,,,城市化后期,奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓,,城市化初期,,城市化加速发展阶段,城市化水平快速提高,,城市化水平放缓,,,,城市化速度,城市化曲线,城市化水平为40%60时,城市化速度最快,城市化特征,城市化曲线,城市化水平与房地产市场发展,房地产 稳定发展,房地产快速发展,房地产 市场起步,布吉进入城市化发展加速期,房地产市场步入快速发展阶段,目前布吉城市化率 为67% 处于城市化发展 速度最快的阶段,经过多年的发展,布吉楼市出现四大热点板块,本项目位于深惠路北片区板块,布吉板块近年来推出的楼盘很多,是关内居民向关外购房的重要选择。 周边按照半宽划分可以分成石芽岭生态片区,布吉中心区,罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。,,,,海辰时代,罗岗求水山片区为工业区改造后形成的住宅区,片区形象档次较差,但地段和交通优势明显,均价水平较高,深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善,以品牌开发商开发的大盘居多,社区居住氛围较浓,3号地铁线建设、深惠路改造等利好,品牌企业开发项目市场认知度提升,吸引大量关内高端人群选择布吉置业,片区市场前景广阔,结论一,随着国家宏观调控的不断加强,20082009年区域房地产市场发展应进入缓冲期,但由于特区内的土地资源稀缺,这将在一定程度上缓解供求不平衡的市场状态。,结论二,结论三,随着郊区城市化进程的加速,关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通、居住环境的不断改善,越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。,目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主,少量作为第二居所和投资,但随着09年地铁3号线的开通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升,投资自住比例均将有所上升。,片区内可园、桂芳园、80后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象,促进了片区配套的成熟,为新楼盘的开发奠定基础。,结论四,,,第四部分,项目解析,,地块四至 项目SWOT分析 项目发展战略选择,项目北侧紧邻布吉沃尔玛,西靠深惠路和地铁三号线汇

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