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    【资料】XX思源顾问北京万科望泉寺项目产品设计建议报告

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    【资料】XX思源顾问北京万科望泉寺项目产品设计建议报告

    万科望泉寺项目 产品设计建议报告,2019年1月,思源顾问,,,,,商业部分,,2019年1月,思源顾问,,目录,项目商圈分析 区域内商业状况分析 本项目商业部分SWOT分析 目标消费群定位分析 本项目商业定位及产品定位,2019年1月,思源顾问,商业部分商圈分析,核心商圈范围 东至顺西路东侧 西至本项目西侧 南至顺平西路北侧 北至府前西街北侧 核心商圈分析 以益麒麟家居建材广场为代表的低档家居建材市场已在本项目周边形成了较好的商业氛围 其他业态的商业如餐饮、娱乐、临街底商等均处于初级阶段,档次和品质较低 有一些娱乐场所,但均非知名品牌娱乐商家 周边缺乏基本的商业配套 东侧的煤厂以及南侧的高架桥将对未来商业氛围的形成区域起到阻隔作用,限制本案核心商圈的辐射范围,,,2019年1月,思源顾问,商业部分商圈分析,,,次级商圈范围 东至顺西路东侧 西至西二环路西侧 南至顺平西路南侧 北至石门街及府前中街及其北侧 次级商圈分析 由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路等因素的影响,东侧和南侧次级商圈辐射范围扩大不大 次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有交叉,未来目标客群将被其分流 北侧的辐射范围将有所扩展,2019年1月,思源顾问,,商业部分商圈分析,,外辐射商圈范围 东至顺义城区 西至六环沿线 南至石门街及府前中街北侧外围2-3公里范围 北至顺平西路南侧1至2公里范围内 外辐射商圈分析 外辐射商圈内目标客群所占比例较少,约5左右 顺义城区商业的辐射力对城区内的消费群体更强 本案商业只有走特色化、品牌化和品质化定位才能对外辐射商圈的目标客群形成较好的吸引力,2019年1月,思源顾问,,目录,项目商圈分析 区域内商业状况分析 本项目商业部分SWOT分析 目标消费群定位分析 本项目商业定位及产品定位,2019年1月,思源顾问,,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析 顺义城区未来商业发展规划分析 顺义城区核心商业区调研分析 顺义城区大型百货类商业调研分析 顺义城区超市类物业调研分析 顺义城区餐饮类物业调研分析 顺义城区专业市场调研分析 顺义城区住宅底商调研分析 顺义城区交通状况调研分析 顺义居民消费习惯调查 小结区域内商业状况分析总结,2019年1月,思源顾问,顺义城区商业状况宏观分析现状分析,从流通市场规模来看,2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元,同比增长24.5;社会消费品零售额完成50.4亿元,同比增长11,零售额占远郊区县总额的14.2,占东四区县总额的43.6;商品交易市场成交额完成39.1亿元,同比增长50.7。 顺义区商品流通业具有相当的市场规模,横向对比的各项指标具有绝对优势。 从居民生活水平来看,2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元,在远郊区县中继续保持第一位;居民消费价格指数为105.0 ,比全市平均水平高出 4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元,比2003年增长7.5,消费水平在远郊区县中位居前列。 从京郊十区县居民生活水平来看东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部,这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。 最后,从商业发展空间来看,顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地;同时,区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。,2019年1月,思源顾问,,顺义城区商业状况宏观分析不足分析,,顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场,业态单一、经营混乱、布局不合理,带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。,商业规模,,,商业规模,,总量较小 增量不足,2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元,占全市社会消费品零售总额(1916亿元)的比重仅为2.6,增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时,外来消费总量不足,商业吸附能力不强。,无序发展 同质竞争,资源匮乏 功能缺失,吸引或嫁接外部商业资源的力度不够,导致商业资源(著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等)比较匮乏,满足不了消费者多元化需求,导致大量客源流失。,顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业,其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模,但竞争力明显不足。,,所有制 结构单一,商业配套 体系不健全,思源顾问,,,,,,,,,,,高低收入 两级分化,2004年,我区高收入家庭人均消费支出为16906.28元,低收入家庭人均消费支出为5098.8元,高收入家庭人均消费支出额比低收入家庭高11807.48元,是低收入户的3.3倍。,原因分析高低收入家庭人口负担系数的差异、行业间收入差距的逐步扩大 、社会保障制度的不完善,资料来源顺义市统计,顺义城区商业状况宏观分析居民消费力现状分析,从消费结构看,高收入家庭消费已经由吃、穿、日常用品消费转向了住房、汽车、旅游等发展和享受型消费;低收入家庭用于吃、穿消费占生活消费支出的50以上。,高低收入家庭人均年收入差距2003年上升到18400.79元;2004年上升到21029.91元。高低收入户人均收入之比由2003年的4.321扩大到2004年4.511。其特点是收入越高,增长越快;收入越低,增长越慢,从平均消费倾向(消费性支出与可支配收入之比)看,2004年高收入家庭为0.626,低收入家庭为0.852,即高收入家庭当年收入中只有62.6用于即期消费,而低收入家庭85.2用于消费。,,2019年1月,思源顾问,顺义城区商业状况宏观分析小结,与北京市几个远效区相比较,顺义的商品流通业无论是从规模还是从效益都名列前茅; 顺义城区居民的人均可支配收入和消费水平在这些远效区当中也首屈一指,居民收入总体呈两极分化的趋势,为未来商业的发展提供了较强的消费力空间; 从商业发展现状来看,总体发展水平滞后,可选择场所和业态较为单一,如超市、餐饮、娱乐等商业业态的品牌化、连锁化发展缺失,不能满足日益提高的顺义居民的消费需求,甚至导致中高端客源的流失; 以补充顺义区本区域居民的商业需求为主,外来消费不足; 总体来讲,目前顺义商业发展尚处于起步阶段,寻找未来商业发展的市场空白点和充分满足顺义居民自身的商业需求,是商业发展的方向和契机。,2019年1月,思源顾问,,区域商业状况分析,顺义城区商业状况宏观分析 顺义城区未来商业发展规划分析 顺义城区核心商业区调研分析 顺义城区大型百货类商业调研分析 顺义城区超市类物业调研分析 顺义城区餐饮类物业调研分析 顺义城区专业市场调研分析 顺义城区住宅底商调研分析 顺义城区交通状况调研分析 顺义居民消费习惯调查 小结区域内商业状况分析总结,思源顾问,,,,资料来源顺义区商务局,“两区、三带、两级商圈”的商业规划布局,“两区”即为城市商业中心区(一个核心区)和居住区配套商业服务中心区(多个支撑体)。,“三带”即为首都机场临空产业带、潮白河旅游产业带、东部浅山区旅游产业带。,“两级商圈”即规划建设城市及农村两级商圈。,2019年1月,思源顾问,关于城市商业中心区(一个核心区)。 1.区位位于顺义城区,西起顺西路、东至光明街、南起建新街、北至幸福街。 2.功能及业态 属于综合型商业中心区,服务北京市东北部地区。商业高度聚集,行业齐全,功能完备,形成购物、餐饮、休闲、娱乐、金融、商务的有机积聚。日客流量10万人次以上,外来消费人口占50以上。 以主力百货店、专卖店、专业店及小型超市为主要业态,配以快餐店、电影院、书店、游泳馆、健身房、酒吧等服务设施。建设5-6万平方米的大型多功能购物中心(城市Shopping Mall),以此作为全区商业的行业旗舰。另外,在原金街附近建设两条特色商业街。 基于城市商业中心区及其边缘地带消费者就餐方式的区别,在城市商业中心区内规划建设服务于购物者的小型快餐店;为缓解中心区的交通压力,在城市商业中心区边缘地带规划建设大中型餐饮设施。 3.交通体系为合理解决中心区交通问题,规划对现有企业、行政事业单位进行整合、迁移,实现用地集约化,合理利用地上和地下空间,满足商业中心区停车设施要求;按照商业规划实施的阶段,根据商业中心区动态、静态的交通要求,改造现有内部、外部交通体系,分别规划小、中、大三个环路,形成相对完整、独立的商业中心区。,

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