【行业资料下载】第四季度成都楼市行情简析

【成都楼市观察】2011 年第四季度楼市行情简析2011序言、全国楼市新看点一、全国楼市简报1、楼市成交行情2、价格走势行情3、居住用地行情4、重点城市动态二、成都楼市观察1、总体情况概述2、成交情况分析3、存量情况分析4、土地供应分析三、住宅价格走势1、整体价格走势2、区域价格走势3、重点区域动态四、结论关注要点序言：自房产调控政策实施以来，从一线城市到二、三线城市，全国整体楼市受政策影响出现大幅度波动；成交量、成交价格大幅度下滑趋势已逐步蔓延。调控以来全国楼市新看点：1、土地市场：● 从“地王时代”到“底价时代”● 高流拍率、低溢价率、底价成交2、商品房市场：● 从“金九银十”到“铜九铁十”● “以价换量”成为楼市新风向标● 楼市降价潮全国涌动，引发“退房潮”● 库存“高企” ，导致后续消化周期延长3、二手房市场：● 一二手房“价格倒挂”促使二手房市场成交低弥● 二手房中介调整战略思路，转战新房分销代理4、信贷市场：● 多家银行上浮首套房贷款利率● 公积金贷款政策放松一、全国楼市简报1、楼市成交量行情：● 全国重点城市成交量普遍下跌 20%个别城市下跌幅度同比多达 50%以上随着房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加，全国楼市成交正在持续走低。根据中国指数研究院提供的最新楼市成交数据，第四季度首月受监测的 35 个城市中，30 城市楼市成交量同比下降，9 个城市成交量降幅在 50%以上，其中长沙同比降幅最大，其次是汕头，同比降幅达 重点城市成交量均出现同比下降，其中杭州跌幅最大，达 天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过 50%。由于未来调控政策仍然难言放松，市场仍将进一步调整，而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求‘过冬’ 。2、楼市价格走势行情● 全国楼市降价潮蔓延，降价城市增多，降价幅度加剧据国家统计局数据显示：第四季度首月，70 个大中城市新建商品方住宅价格首次出现环比下降，这意味着争论了数年的楼市拐点正式到来；70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有 34 个，持平的城市有 20个。和第三季度末月相比，第四季度首月环比价格下降的城市翻番，增加了 17 个。● 大型房企已拉开降价序幕，降幅普遍在 10%右截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等 7 家开发商进行大规模的降价销售。第四季度首月，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌 3%和 2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过 10%至 20%的下降。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到 88 折；保利在重庆的6 个项目也在打折促销，最大降幅接近 20%。● 一二手房价格倒现象挂直接导致二手房价格下滑，下降城市逐步增加二手房价格下降的城市有 38 个，持平的城市有 19 个，和第三季度末月相比，第四季度首月环比价格下降的城市增加了 13 个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过 3、居住用地市场行情● 全国未开工住宅用地需 30 个月消化期，重点城市住宅用地流标率攀升数据显示，第四季度首月，重点城市居住用地流标率高达 23%，较前期大增。今年 1，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少 28%；全国未开工的住宅用地共计 公顷，未竣工的住宅用地 公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前 10 个月全国 公顷的未开工住宅用地以及 容积率，平方米的住宅供应。而今年 1，全国商品房销售面积约 8 亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要 30 个月以上的时间来消化。4、重点城市楼市动态● 北京：（北京楼市惊现五折促销）北京楼市近期新开项目陆续出现大幅跳水现象，其已接近甚至低于成本的价格开盘，受到购房者追捧。例如：“北京像素” 项目发起五折促销，拟售均价为 22500 元/平方米，而现价则为 11600 元/平方米、总价 48 万元起的户型。京城楼市已经进入价格快速下滑的通道。● 上海：（大型房企引领降价大潮）上海楼市进入第四极度以来，众多大型开发企业纷纷加入降价“跑量”阵营，在如今成交低迷的态势下，以大幅降价换得成交已成为市场普遍共识。例如：上海万科尚源售出房源成交均价仅为 12000 元/平方米。而此前，该盘房源的累计合同均价超过 16000 元/平方米，此次降幅在 25%左右。上海万科清林径最新的报价也已经降至 13000，而其前期的价格在 16500 元/平方米，降幅在两成左右。● 广州：（中心城区房价开始掉头向下）相对于北京和上海，广州楼市价格下行趋于平和；近期，广州中心区越来越多降价或低开的楼盘陆续亮相，使得广州房价整体下降的苗头开始显现。例如：位于广州东部的碧桂园凤凰城不事张扬地悄然推出新货，签约价格仅略高于 7000 元/平方米，较此前的销售价格进一步下降；同样位于东部区域的恒