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软件特色

【视频】

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在资产类别方面，公募REITs也实现了显著多元化。基础资产类型已从最初的产业园区、交通等基础设施，扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等十三个大类。尤其是，在公募REITs市场不断完善基础设施资产类别的同时，全球REITs市场中极具代表性的商业不动产，即将被纳入试点范围。2025年11月，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)，拟将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs的试点范围。证监会指出，从全球成熟市场经验来看，商业不动产是REITs的重要底层资产，我国庞大的商业不动产存量具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。这一战略扩围，不仅是对全球经验的借鉴，更是支持构建房地产发展新模式的重要举措。

其一，历史现金流要求严苛。国家发展改革委2024年7月发布的“1014号文”，对现金流稳定性提出定量限制——过去3年EBITDA或经营性净现金流占未来3年预计值的比例不低于70%。该标准旨在保障未来现金流预测的可靠性，但对于过去三年受外部冲击导致现金流短期下滑的项目，或处于资产培育期、重整期的项目，即便未来增长前景明确，也可能因无法满足比例要求澳门新萄京382223官网版，被排除在公募赛道之外。

公募REITs面向社会公众投资者，对流动性要求高；私募REITs则以非公开方式向特定合格投资者募集资金。在退出机制上，私募REITs的创新设计是吸引原始权益人与长期机构资本的关键，包括有：开放期退出安排：公募REITs属封闭式基金，通常以二级交易为主；私募REITs可设置与底层资产存续或运营年限匹配的期限，同时设置开放期退出安排，保障特定合格投资者的流动性需求。优先收购权：私募REITs可赋予融资人单方退出选择权，即设置优先收购权。原始权益人在行权并支付收购价款后，可触发专项计划清算及终止，实现项目整体退出。这一机制大幅降低原始权益人剥离核心战略资产的心理门槛，因其保留了未来回购、重新控制资产的可能性。

值得关注的是，在我国商业不动产存量规模超50万亿元、市场分化加剧的背景下，私募REITs的扩容可紧扣商业不动产这一核心赛道，一方面精准锚定具备盘活潜力的资产类型澳门新萄京382223官网版，破解估值测算、运营协同等关键瓶颈，另一方面依托商业不动产的周期韧性与政策机遇，发挥资产孵化与价值提升功能，成为衔接存量资产与公募市场的关键纽带。

2025年11月证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》发布后，商业不动产公募前孵化需求有望大幅上升，为私募REITs带来重要机遇。一方面，公募REITs对商业资产“权属清晰、现金流稳定”的严格要求，使超半成以上存量商业资产暂时无法直接达标，需通过私募REITs完成孵化与培育。另一方面，商业不动产经营表现分化，优质资产租金保持稳定增长，尤其是优质购物中心展现出较强韧性，为私募REITs提供收益支撑。

【多元】

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清晨，港珠澳大桥，一辆拥有粤港两地牌照、满载广西贺州新鲜蔬菜的货车，从广东珠海驶向香港。“今年广西首批直通港澳双牌车上路，打破传统跨境运输‘换牌—中转’模式，实现‘一次审批、全域通行’。”贺州农投集团正益公司负责人程玉宁说，“从田间到餐桌，新鲜蔬菜直达大湾区。”如今，贺州已建立粤港澳大湾区“菜篮子”基地逾百个。

交通先行，共绘一张图。广西、广东间建成4条铁路、10条高速公路，4条空中航线穿梭两地；“桂品入湾”，共享一桌餐，2024年广西向粤港澳大湾区输送超过1500万吨优质农产品；兴县富民，共建一家园，2024年粤桂协作助力广西建设50个延链补链强链项目，33个协作县迈向“县县有产业覆盖、有龙头产业带动、有特色优势产业”的发展格局。

一湾相挽十一国。广西以北部湾港为海陆门户，陆海统筹，打造对外开放新高地：强港口，建设国际枢纽海港，北部湾港陆续开辟42条与东盟国家航线；优服务，种好改革试验田，中国(广西)自由贸易试验区推行“免审即得”等商事登记确认制，同8个东盟国家建立标准、认证交流合作机制；快通关，稳步推进制度型开放，南宁海关推广“船边直提”等通关模式，持续提升贸易效率。

数字人智能问答、机器狗引导参观、三折幕触控交互……总部位于广西南宁的润建股份有限公司，科技感满满。政府引导支持，公司在广东广州设立拥有员工百余人的“研发飞地”，成果在南宁转化澳门新萄京382223官网版，在东盟国家应用。润建股份有限公司公共事务部总经理李林强介绍，“我们承接东盟逾百个人工智能应用和数字化项目，参与东盟国家24个算力中心建设运维，研发的‘人工智能+教育’产品在马来西亚成功应用。”

内外联动，互通互融，带动产业高质量发展：有“量的合理增长”，2024年新签约粤港澳企业在广西投资项目860个，协议投资总额2063亿元，其中制造业项目656个，投资总额1487亿元；也有“质的有效提升”，广西推动建设中国—东盟国家人工智能应用合作中心，吸引61个人工智能项目落地，构建形成“湾区研发+广西制造+东盟市场”的跨境产业生态。

【互动】

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位于浦东外高桥的全球汇国别(地区)中心平台(以下简称“全球汇”)聚集了39个国别中心，其中18个是“丝路电商”伙伴国。泰国的香米、巴基斯坦的手工艺品、乌兹别克斯坦的干果，在这里既能展示，也能通过“外高桥全球商品选品会”对接国内采购商。而中国的家居用品、电子产品，也能通过各国别中心的渠道，走进当地市场。

跨境电商出口海运清单模式(9610)在浦东实现首单突破后快速规模化。“9610”即“跨境贸易电子商务”的海关监管代码，业内称“集货模式”，专适跨境电商B2C小包裹、多品名、高频次订单：先有订单，再经国际快递或专线小包发往海外。海关“清单核放”核验实物与数据，相较一般贸易，链路更短、成本更低，破解B2C订单“小而多”难题，还解决企业成本高、退税难问题，实现降本增效。

【极速】

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“法治同开放相伴而行，对外开放向前推进一步，涉外法治建设就要跟进一步。”中共十八大以来，中国法治建设不断向纵深迈进，特别是近5年来澳门新萄京382223官网版，在习近平法治思想指引下，中国积极推进涉外立法、执法、司法、守法和法律服务等，完善涉外司法审判制度、国际商事仲裁和调解制度，加强涉外法治人才队伍建设，涉外法治体系建设进入快车道。

今年10月，中共二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议提出，要加快涉外法治体系和能力建设，健全国际商事调解、仲裁、诉讼等机制，并将“社会主义法治国家建设达到更高水平”列入中国未来五年经济社会发展的主要目标之一。国际社会认为，中国在涉外法治建设方面的系列举措，确保发展成果惠及所有人，为实现全球正义树立了典范，有助于提升国际法治秩序的稳定性与公正性，推动国际规则朝着更加公平合理方向发展。

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